-
Newspapers
-
Recently Written
- Нью-Йорк, Нью-Йорк: Разъединенные нации пытаются объединиться
- Ինչու՞ էր անհրաժեշտ Տիգրան Թորոսյանի հրաժարականը
- Քաղաքական երկխոսություններ
- ՀԱՅԱՍՏԱՆԻՆ ՇԱՀԱԳՐԳՌՈՂ ՀՐԱՏԱՊ ԳԼԽԱՎՈՐ ՀԱՐՑԵՐԸ ՍԵՐԺ ՍԱՐԳՍՅԱՆԻ ՄԱԿ-Ի ԵԼՈՒՅԹՈՒՄ
- Sarkisian Blasts Azeri War Threats in General Assembly Speech
- Ելույթներ՝ ՄԱԿ-ում
- Republic of Armenia 17 years old
- ТАКОЙ НЕУСТАННЫЙ ДИВЕРСИОННЫЙ ТРУД
- Ժողովրդին ավելի են լարում իրենց դեմ
- ВСТРЕЧА С ЛЕНМАРКЕРОМ
-
Search
-
Jun
5
Трансграничные сделки с недвижимостью проводились всегда, но в последние три-пять лет объем этого рынка и география покупок невероятно выросли, частные инвесторы осмелели. Сегодня в мире развиваются сотни крупных проектов, рассчитанных именно на иностранцев. И чем полноводнее поток покупателей из-за границы, тем сильнее и жестче в странах и на курортах конкуренция за иностранные инвестиции: вкладываются деньги в инфраструктуру, идет работа по обеспечению максимальной безопасности для иностранцев, упрощаются процедуры покупки недвижимости, предлагаются все более выгодные условия покупки (к примеру, в Дубае для иностранцев сегодня отсутствуют налоги как на покупку, так и на владение жилой недвижимостью).
Возможно, правы те аналитики, которые считают, что самое правильное слово для этого - “ажиотаж”, однако есть и объективные причины для быстрой интернационализации рынка недвижимости. Одна из них в том, что недвижимость из потребительского товара превратилась в объект спекуляций, подобно акциям и облигациям. А по мере того, как цены на ереванские квартиры стали приближаться к мировым, наши граждане тоже стали проявлять все более активный интерес к недвижимости за рубежом. Ее доходность при удачном выборе объекта способна составить от 20-30% годовых и выше, при этом уровень рисков куда ниже, чем у нас. В схемах, по которым можно инвестировать в зарубежную недвижимость, мы и попытались разобраться.
В среднем цена за квадратный метр жилья за рубежом колеблется от 2 тыс. до 5 тыс.долларов. Причем речь идет о стоимости жилья в местах, которые на территории данных государств считаются наиболее привлекательными - курортные зоны, побережья, столицы и крупные города, то есть там, где рынок недвижимости сам по себе ведет себя наиболее динамично. Если инвестора в первую очередь интересует сохранение денег, то самый простой способ - покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Причем за те деньги, которые уйдут в Ереване на покупку стандартной квартиры, зарубежные рынки предоставляют гораздо более широкий выбор. Например, за 150 тыс.евро можно купить стометровую квартиру в центре Еревана, или коттедж на Пелопоннесе (Греция) с видом на море, или квартиру в Испании, или апартаменты в Софии или Бургасе (Болгария) и т.п. К тому же соотношение “цена-качество” при покупке новых апартаментов за рубежом принципиально выше, чем в Ереване. Если у нас квартиры сдаются без отделки, и сроки строительства зачастую не выдерживаются, то в Европе, например, покупатель получает квартиру с отделкой, “под ключ”, обычно в комплексе с инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку и другие дополнительные удобства. Кроме того, нельзя сказать, что такие “консервативные” вложения не обеспечат никакой прибыли.
В зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может принести от 10 до 30% годовых. “Если инвестор хочет сделать долговременное, но гарантированное вложение средств и располагает достаточной суммой денег, ему стоит посмотреть на недвижимость Лондона, Парижа, а также на курортные французские и итальянские зоны, где дома дорожают не очень быстро, но зато стабильно - в силу неугасающей популярности этих мест”, - говорит сотрудник агентства “Модерн риелти” Зорик Галстян.
В большинстве европейских стран сегодня нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, хотя зачастую запреты налагаются на покупку земли. Наиболее отлаженные и простые схемы действуют в Испании и на Кипре. Однако, по словам заместителя директора компании “International Property” Зары Арутюнян, “Кипр выпал из зоны интересов наших соотечественников. Там почти лондонские цены. И найти хороший вариант по приемлемой цене сейчас практически невозможно”. В некоторых странах есть ряд препятствий, которые, впрочем, в большинстве случаев легко обойти по вполне законным и уже отработанным схемам. Например, в Болгарии иностранец как частное лицо не может купить землю. Но облюбованный участок можно приобрести на фирму, открытую специально для этой цели. В Чехии такую же схему приходится использовать и для жилой недвижимости.
Президент агентства недвижимости “Акцерн” Акоп Багдасарян советует присмотреться к недвижимости США и Испании, которая стала дешеветь с начала 2007 года. Значительное удешевление недвижимости испытали города Тампа и Майами (10-11% за год), Сан-Диего, Лас-Вегас и Детройт (8-10%). Средняя цена дома в Испании снизилась на 8%. И риелторы считают, что это не предел. Надо помнить, что рынок недвижимости весьма консервативен и может достаточно медленно реагировать на кризисную ситуацию. Поэтому более наглядными могут быть другие показатели: объемы продаж, количество выданных разрешений на строительство, количество выданных кредитов. За 2007 год объем продаж жилых домов в США на вторичном рынке упал на 20%, а по новостройкам - на 24%. Таким образом, если немного подождать, можно купить качественное жилье по достаточно низкой цене и впоследствии заработать на росте цен.
В расчете на относительно скорый доход лучше обратить внимание на развивающиеся рынки. Например, курортное жилье Болгарии - самый горячий спекулятивный рынок недвижимости Европы 2007 года: цены выросли в среднем на 30%. До недавнего времени очень неплохую доходность приносила московская недвижимость, однако сейчас рост цен замедлился, и риелторы советуют покупать недвижимость в Сочи, где цены растут на 50-100% в год.
Одной из тенденций мирового рынка недвижимости является изменение географии строительства. Новые точки строительного бума - Азия и страны Персидского залива. И если к недвижимости Пекина и Шанхая армянские инвесторы интереса не проявляют, то о Дубае этого сказать нельзя. “Основной интерес к недвижимости в Дубае прявляют наши соотечественники, которые связаны с ОАЭ бизнесом, вынуждены часто там бывать и чувствуют потребность в собственном жилье. К тому же недвижимость в Эмиратах дорожает на 50% в год, и это очень выгодное вложение средств. А покупка жилья в Европе - скорее вопрос престижа, имиджа”, - говорит Зара Арутюнян.
За несколько десятков лет Дубай совершил невероятный рывок от рыбацкой деревни к суперсовременному мегаполису. В 2002 году был принят указ, позволяющий продавать недвижимость в Дубае иностранным инвесторам. Здесь в большом количестве вырастают новые “чудеса света”: единственный в мире семизвездный отель “Парус”, огромный горнолыжный склон в торговом центре посреди пустыни, самое высокое здание мира “Бурж Дубай”, фантастические искусственные острова-пальмы, дом в виде араба, дом с поворачивающимися этажами Rotating Building, дом от дизайнеров Porshe и прочее. Иностранец, купивший недвижимость в Эмиратах, получает резидентскую визу и может проживать в стране сколь угодно долго. Кстати, во многих европейских странах есть ограничения по срокам пребывания в стране даже для владельцев недвижимости. Кроме этого, в Дубае при покупке недвижимости не требуется подтверждения легальности доходов. В Европе с этим строго. Скажем, у владельца среднего бизнеса, который зарегистрирован так, чтобы минимизировать налоговые отчисления, возникнет много проблем с подтверждением доходов в любой европейской стране.
Как правило, приобретение недвижимости за рубежом совершается за счет собственных средств. Но возможна и покупка жилья в кредит. “Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в Армении превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом”, - уверен Акоп Багдасарян.
Ставки по ипотеке почти везде одинаковые (кроме России), начинаются от 4,5% и не превышают 10% годовых. Как правило, ссуды выдаются на сумму 60-70% от стоимости жилья и на срок до 20 лет. Однако есть различия в особенностях кредитования, зависящие от гражданства заемщика, наличия вида на жительство, возможности подтверждения своих доходов. “Например, американцы и европейцы в Дубае без проблем оформляют ипотеку, - рассказывает Зара Арутюнян. - Но я не знаю ни одного случая, когда кто-либо из СНГ получил бы ипотечный кредит. Хотя очень активно инвестируют в Дубай и россияне, и казахи. Банки пока не доверяют нашим гражданам. Возможно, потому, что изначально при покупке недвижимости в Дубае не нужно подтверждения легальности доходов, возможно, еще по каким-то причинам. Но оформить ипотечный кредит в Дубае нереально”.
Наиболее лояльны к нашим покупателям недвижимости банки Испании, Португалии. Здесь можно получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода. А вот банки Италии гораздо более консервативны. Здесь, как и во Франции, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в оффшорах неприемлемы). В некоторых странах Восточной Европы, в частности, в Болгарии, застройщики сами предлагают “кредитование” до 20 лет под 8-9% годовых. Однако это не отлаженная банковская ипотека, а лизинг. Собственником недвижимости до момента полного погашения кредита является не покупатель, а строительная компания. Пользоваться недвижимостью можно, но продавать и претендовать на визовые льготы не получится.
Еще один вариант инвестирования - покупка ради сдачи в аренду. Аренда может быть как долговременная (если вы приобрели дом в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, как правило, актуальна для столиц и крупных городов, краткосрочная - для курортных зон. При этом, по словам Акопа Багдасаряна, “средний доход от рентного бизнеса в Европе - в Испании, Греции - около 6% в год. Это если говорить о жилой недвижимости, а для коммерческой недвижимости доходность составляет 1-2% в месяц, т.е. 12-25% годовых”.
Некоторые инвесторы используют следующую схему покупки жилья в Европе: берут кредит на покупку готового жилья и сразу начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает значительную часть ежемесячных взносов по кредиту. В странах с более динамичным ростом цен доходность жилой недвижимости выше, чем в Западной Европе. Скажем, в Болгарии квартира в гостиничных аппартаментах приносит 8% годовых. А в Дубае доходность жилой недвижимости мало отличается от коммерческой. Например, квартира, купленная за 300 тыс.долларов, при сдаче в аренду приносит в год 40-50 тыс.долларов, а коммерческая площадь в 100 кв.м при стоимости 500 тыс.долларов сдается за 80 тыс.долларов в год. То есть окупаемость проекта и в том, и в другом случае составляет около шести лет. Только в пылу инвестиционной активности не нужно забывать о том, что если в Армении рынок аренды все еще “дикий”, и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят налогов, то ни в одной развитой стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании, Греции арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли, в Эмиратах - до 15%.
Наиболее доходный способ инвестирования в зарубежное жилье - покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, как правило, предлагаются наиболее льготные условия оплаты, например, возможность беспроцентной рассрочки на срок строительства. И, конечно же, в это время квартиры идут по самым низким ценам, которые растут по мере появления этажей. Средний срок строительства нового комплекса от нулевого цикла до сдачи “под ключ” составляет около 18 месяцев. За это время цена объекта в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т.д. возрастает на 15-25%. Кроме того, за время стройки на некоторых рынках происходит общий рост цен на уровне 20-50%. Таким образом, доходность операции иногда может достигать и 200%.
Главная загвоздка схемы - грамотно выбрать место и объект, чтобы впоследствии не было проблем с продажей, поскольку смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. К тому же в ряде стран есть специальный налог, ограничивающий спекулятивные действия в первые годы после приобретения недвижимости или ее строительства.
Одной из популярных форм бизнеса в сфере зарубежной недвижимости является покупка старых домов - либо разваливающихся, либо просто не соответствующих никаким представлениям о современном жилье. Разумеется, в этой схеме приобретение такого объекта - всего лишь первый шаг. Затем следует реставрация и дальнейшая перепродажа обновленного владения за гораздо большую сумму, чем та, которая была изначально за него уплачена. Успех этих инвестиций в том, чтобы найти “плохой” по качеству объект в хорошем месте. Обычно такой вариант инвестиций используется в Европе, где земля сегодня на вес золота. “Почти все береговые линии на популярных побережьях уже давно раскуплены и застроены, - комментирует Зорик Галстян. - Купить свободный участок земли, например, на Лазурном берегу, сегодня нереально. И даже старый дом на французском побережье обойдется покупателю в 2 млн. евро”.
Но такие цены далеко не везде. Например, в Греции можно купить дом и за 30 тыс.евро, а после реставрации продать за 80 тыс. Доходность от таких операций зависит от страны, месторасположения дома, затрат на ремонт и десятка других мелких факторов (иногда достаточно бывает разбить на участке хороший сад), но не следует забывать, что в Европе более трепетно относятся к собственному наследию, чем у нас. Пусть это будет ничем не примечательный дом, но любые пристройки и изменения внешнего вида старого здания осуществляются с разрешения местных муниципалитетов. Например, в ряде городов Греции крыши домов исторически выкладываются красной черепицей, и придти сюда “со своим цветом” вам не позволят.
В Дубае схожая ситуация с земельными участками под строительство. “В Дубае очень жестко соблюдается генплан города, - расказывает Зара Арутюнян. - И если вы покупаете участок с подрядом на строительство, скажем, жилого дома определенной этажности, то ничего другого вы там построить не сможете - ни отель, ни бизнес-центр. Пристроить еще пару этажей тоже не сможете. В Армении несколько иное понимание права собственности. И поэтому после таких объяснений клиенты часто уходят разочарованными. Что касается покупки жилья для последующей перестройки или реставрации, то в тех местах, где иностранцам разрешается приобретать недвижимость в собственность, ветхих зданий нет, а в Старом городе, где цены на жилье гораздо ниже, иностранцы могут купить только право долгосрочного использования сроком на 99 лет. Так что смысл подобной операции пропадает”.
Анаит Джулакян
Source: http://www.express.am
